Esiste un modo per coniugare l'utilizzo immediato di un immobile con la possibilità di rimandarne l'acquisto ad un secondo momento?
La risposta è sì. Si tratta di una formula già ampiamente utilizzata e denominata Rent To Buy , introdotta nel nostro ordinamento con l' art. 23 del D.L. del 12 Settembre 2014 con il Decreto Sblocca Italia e convertito in Legge l'11 Novembre del 2014, rubricato come "Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili " .
Cosa prevede la formula Rent to Buy?
- Concessione immediata in godimento da parte del conduttore dell'immobile;
- Diritti ad acquistare definitivamente l'immobile entro un termine stabilito, non superiore a dieci anni;
- Pagamento di un canone periodico suddiviso in due componenti, la prima destinata alla remunerazione del godimento del bene, la seconda a titolo di anticipazione sul prezzo di acquisto.
Le parti hanno la possibilità di sottoscrivere un contratto di locazione, regolato dalle relative norme applicabili che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
Il contratto, quindi, si articola in due fasi: la prima, che è certa, è relativa alla concessione dell'utilizzo dell'immobile. Il proprietario ha l'obbligo di concedere immediatamente in godimento l'immobile al conduttore, che si obbliga a corrispondere un canone periodico composto da due componenti, la prima destinata alla remunerazione del godimento del bene, la seconda a titolo di anticipazione sul prezzo di Acquisto.
La seconda fase, che è solo eventuale, è quella nella quale si perfeziona il trasferimento della proprietà dal concedente al conduttore. Questa fase è eventuale, sia perchè trasferimento non è automatico, sia perchè il conduttore ha la facoltà, ma non l'obbligo di procedere all'acquisto definitivo.
La soluzione contrattuale del Rent To buy comporta dei vantaggi e degli svantaggi per le parti e per questo motivo è opportuno effettuare le dovute valutazioni prima di stipularlo.
I principali vantaggi del contratto sono: - il fatto che il concedente resta proprietario dell'immobile fino al momento della vendita, durante tale arco di tempo beneficia del canone che incassa periodicamente ed ha meno vincoli rispetto ad un contratto di locazione- il conduttore è libero di scegliere il solo godimemento del bene senza esserne obbligato all'acquisto, deve sostenere dei costi e delle spese limitatamente alla manutenzione ordinaria del bene, può godere degli effetti della trascrizione e non deve scontare il carico fiscale che resta a carico del concedente.
Gli svantaggi, invece: - il concedente si deve assumere il carico fiscale nonchè oneri e spese di riparazione straordinaria, non può obbligare il conduttore a comprare l'immobile e deve proporre l'azione giudiziaria in caso di mancata restituzione del bene da parte del conduttore; - il conduttore non può godere delle tutele che invece sono previste per il contratto di locazione e perde la parte di canone pagata da imputarsi a godimento quando non procede all'acquisto.
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